Lire un Closing Disclosure page par page : guide pour acheteur canadien

Section 01Ce qu'est le CD, et pourquoi il importe à un acheteur canadien

Le CD est un formulaire de divulgation fédéral émis sous la règle TRID, codifiée à 12 CFR § 1026.38. Le prêteur, ou l'agent de clôture agissant au nom du prêteur, doit s'assurer que l'emprunteur reçoit le CD au moins trois jours ouvrables avant la consummation. La consummation est définie à 12 CFR § 1026.2(a)(13) comme le moment où le consommateur devient contractuellement obligé sur la transaction de crédit, soit typiquement le jour de la signature du billet à ordre. Pour la plupart des achats en Floride, c'est le même jour calendaire que la clôture.

Le CD a une force contraignante que le LE n'a pas. Le LE émis à la demande est une estimation de bonne foi. Le CD est la parole finale du prêteur sur ce que l'acheteur signera et ce qui sera viré. Tout écart entre LE et CD est régi par des règles de tolérance qui déterminent si une augmentation est permise, si elle doit être remboursée par le prêteur, ou si elle force une nouvelle période d'attente de trois jours.

Pour un acheteur canadien, trois caractéristiques du CD méritent attention particulière. Premièrement, le document arrive par courriel ou portail sécurisé dans la plupart des dossiers de prêt foreign-national, et l'horodatage de réception déclenche le compteur de trois jours. Mal gérer ce courriel, ou tarder à accuser réception, peut retarder la clôture d'une semaine. Deuxièmement, plusieurs lignes du CD n'ont aucun équivalent canadien (taxe documentaire sur l'acte et sur le billet, taxe intangible sur l'hypothèque, assurance titres de l'acheteur). Ce sont précisément les postes les plus souvent mal compris par des acheteurs habitués au rapport notarié québécois. Troisièmement, le CD ne mentionne pas FIRPTA. FIRPTA est un mécanisme de retenue côté vendeur. Comme acheteur, le CD du Canadien est silencieux sur cet enjeu, mais l'acheteur signera séparément un acknowledgment du statut foreign ou non-foreign du vendeur (ou un residence-buyer affidavit pour activer un palier d'exemption FIRPTA). Ce document est fourni par l'agent de clôture, distinct du CD.

À retenir : le CD est le seul document où les chiffres finaux et exécutoires de la clôture apparaissent côte à côte avec le Loan Estimate initial. Trois jours ouvrables est le minimum légal de fenêtre de révision. Utilisez-la.

Section 02À qui ce guide s'applique, à qui il ne s'applique pas

Ce guide s'applique à un Canadien qui achète une propriété en Floride avec un financement hypothécaire américain, incluant un foreign-national mortgage de RBC Bank US, BMO Harris, Scotia, Natbank, Desjardins Bank, ou tout prêteur floridien assuré FDIC qui prête aux non-résidents canadiens. Il s'applique aussi, sous une forme allégée, à un Canadien qui achète comptant. Ce dernier recevra un ALTA Settlement Statement plutôt qu'un CD (voir section 6).

Ce guide ne s'applique pas à un acheteur qui acquiert une propriété en Floride avec un prêt qui ne tombe pas sous TRID. La règle TRID exclut les prêts commerciaux, les prêts à des entités (la majorité des achats d'investissement détenus en LLC), les marges hypothécaires (HELOC), les hypothèques inversées et les prêts sur multipropriété. Les Canadiens qui achètent à travers une LLC floridienne ou une corporation québécoise doivent s'attendre à ce que le prêteur fournisse un dossier de clôture non-TRID : un billet à ordre, une hypothèque et un settlement statement de style ALTA, sans la fenêtre fédérale de trois jours. Les protections décrites aux sections 4 et 5 ci-dessous sont des protections TRID et ne s'étendent pas aux dossiers commerciaux ou financés par entité.

À retenir : si l'acheteur signe en nom personnel et que le prêt finance une résidence personnelle ou secondaire, TRID s'applique et le calendrier CD est en vigueur. Si l'acheteur signe via une entité, le prêt est commercial et les protections fédérales tombent.

Section 03Les cinq pages, page par page

Le CD est standardisé dans sa forme et son ordre. Les prêteurs ne peuvent pas réorganiser les sections. La structure reflète celle du LE pour rendre la comparaison ligne par ligne mécanique.

Page 1 : Loan Terms, Projected Payments, Costs at Closing. La page 1 redonne le montant du prêt, le taux d'intérêt, et le paiement mensuel principal-et-intérêts, et signale si l'un ou l'autre peut changer après la consummation. Elle montre aussi le paiement total mensuel projeté incluant taxes et assurances escrowées, l'estimation du cash à la clôture, et le total estimé des frais de clôture. Un acheteur canadien qui compare la page 1 du CD à la page 1 du LE devrait voir des chiffres identiques ou quasi identiques. Toute dérive signale un changement à comprendre avant signature.

Page 2 : Closing Cost Details. La page 2 énumère chaque frais, regroupé dans les huit mêmes sections (A à H) que le LE, avec trois colonnes au lieu d'une seule : Borrower-Paid (à ou avant la clôture), Seller-Paid, et Paid by Others. Le même frais peut être réparti entre colonnes. Par exemple, la taxe documentaire sur l'acte est coutumièrement allouée au vendeur en Floride, mais le contrat peut la transférer à l'acheteur. Un acheteur canadien doit lire à la fois la colonne Borrower-Paid et la colonne Paid by Others pour comprendre qui a effectivement payé chaque chèque.

Page 3 : Calculating Cash to Close, Summaries of Transactions. La page 3 contient deux tableaux. Le tableau Calculating Cash to Close montre, pour chaque ligne, le chiffre LE, le chiffre CD, et un indicateur « Did this change? ». C'est là que la vérification des tolérances se fait. Le tableau Summaries of Transactions est une comptabilité complète : tout ce que paie l'emprunteur, tout ce qu'il reçoit en crédit, tout ce que reçoit le vendeur, tout ce que le vendeur paie. Le total de chaque colonne est le cash à la clôture (côté acheteur) et le produit net (côté vendeur).

Page 4 : Loan Disclosures. La page 4 couvre la mécanique légale du prêt : assumabilité, demand feature, pénalité de retard, possibilité d'amortissement négatif, acceptation des paiements partiels, garantie du prêteur, et contenu du compte escrow (taxes, assurance habitation, assurance inondation, assurance hypothécaire). Pour un acheteur canadien, la section escrow est celle à lire attentivement. Les comptes de taxes foncières en Floride arrivent en novembre et un non-résident sans adresse américaine peut les manquer entièrement. Un compte escrow garantit que le prêteur les paie à temps.

Page 5 : Loan Calculations, Other Disclosures, Contact Info. La page 5 énumère le Total of Payments (capital + intérêts + assurance hypothécaire + frais de prêt sur la durée totale), le Finance Charge (intérêts et frais totaux), le Amount Financed (prêt moins les frais financiers payés d'avance), l'APR et le TIP. Elle se termine par les coordonnées du prêteur, du courtier hypothécaire, de l'agent de clôture, des courtiers immobiliers vendeur et acheteur, et de toute autre partie à la transaction.

À retenir : cinq pages, dans un ordre fixe. Un acheteur canadien qui les lit en séquence et compare chaque page à la page LE équivalente attrapera la majorité des erreurs avant signature.

Section 04Comparer le CD au LE : les trois compartiments de tolérance

La règle fédérale Z, 12 CFR § 1026.19(e)(3), répartit chaque ligne du CD dans l'un de trois « compartiments de tolérance » qui régissent l'ampleur d'augmentation permise entre LE et CD sans engager la responsabilité du prêteur.

Tolérance zéro. Frais payés au prêteur, au courtier hypothécaire, ou à un affilié du prêteur. Frais pour des services où l'emprunteur n'est pas autorisé à magasiner. Et certaines taxes de transfert (en Floride, la taxe documentaire sur l'acte, lorsqu'elle est payée par l'acheteur, tombe dans ce compartiment). Si l'un de ces frais excède le LE, le prêteur doit corriger l'écart : l'excédent est remboursé à la clôture ou après.

Tolérance cumulative de dix pour cent. Frais d'enregistrement, et frais de services tiers où l'emprunteur a le droit de magasiner et choisit un fournisseur dans la liste du prêteur. La tolérance est cumulative pour tous les éléments du compartiment. Si le total des éléments de ce compartiment sur le CD dépasse le total du LE de plus de dix pour cent, le prêteur doit corriger l'excédent au-dessus de la ligne des dix pour cent.

Tolérance illimitée. Intérêts payés d'avance (prepaid interest), primes d'assurance habitation, montants déposés dans le compte escrow initial, et tout service tiers que l'emprunteur a choisi en dehors de la liste du prêteur. Ces éléments peuvent augmenter sans limite entre LE et CD parce que le prêteur ne les contrôle pas. Une ligne d'intérêts payés d'avance qui double parce que la clôture a glissé au mois suivant est acceptable. Une prime d'assurance habitation qui double parce que l'acheteur a choisi un autre assureur que celui présumé par le LE est acceptable.

La colonne « Did this change? » de la page 3 rend la vérification des tolérances visuelle. Un acheteur canadien qui trouve un « YES » à côté d'une ligne à tolérance zéro doit exiger que le prêteur émette une correction avant signature, pas après.

À retenir : chaque ligne du CD appartient à l'un de trois compartiments. Le prêteur ne doit une correction que sur les deux premiers. Le travail de l'acheteur canadien avant signature est de parcourir la page 2 du CD en regard de la page 2 du LE et d'identifier chaque ligne qui a dérivé à la hausse, puis de la classer.

Section 05La fenêtre de trois jours et ce qui la redémarre

La règle TRID exige que l'emprunteur reçoive le CD au moins trois jours ouvrables avant la consummation. La définition de « business day » pour cette règle, posée à 12 CFR § 1026.2(a)(6), est large : tous les jours calendaires sauf les dimanches et les jours fériés fédéraux. Les samedis comptent.

Trois changements après le CD initial forcent le prêteur à émettre un CD corrigé et à redémarrer la période d'attente de trois jours, conformément à 12 CFR § 1026.19(f)(2)(ii). Ils sont :

1. L'APR divulgué devient inexact au sens de 12 CFR § 1026.22(a). Pour un prêt à taux fixe d'achat (une « regular transaction »), l'APR est inexact s'il diffère du véritable APR de plus d'un huitième de un pour cent (0,125 pour cent). Pour un ARM ou autre « irregular transaction », le seuil est d'un quart de un pour cent (0,25 pour cent).
2. Le produit de prêt change, par exemple de fixe à variable, ou d'un ARM 5/1 à un ARM 3/1, ou d'un produit conventionnel à un produit FHA.
3. Une pénalité de remboursement anticipé est ajoutée alors qu'elle ne figurait pas sur le CD précédent.

Tout autre changement, incluant une augmentation de frais qui dépasse la tolérance, un prorata corrigé ou une révision de frais de clôture, peut être redivulgué jusqu'à et incluant la consummation, sans redémarrer le compteur. Les TRID FAQs du CFPB (consumerfinance.gov, mise à jour de janvier 2019) confirment qu'une baisse d'APR directement attribuable à une baisse du finance charge ne déclenche pas de nouvelle période de trois jours, parce qu'un APR surévalué demeure « accurate » au sens de Regulation Z.

L'emprunteur ne peut renoncer à la période de trois jours que dans le cas d'une bona fide personal financial emergency, par écrit, signée par tous les emprunteurs ayant droit à la période, conformément à 12 CFR § 1026.19(f)(1)(iv). Un inconvénient de calendrier n'est pas une urgence bona fide. Un acheteur canadien qui a pris l'avion depuis Montréal pour une clôture vendredi et qui doit repartir dimanche ne peut pas renoncer à la période sur cette base.

À retenir : la fenêtre de trois jours protège l'acheteur. Le prêteur ne poussera pas pour la redémarrer. L'acheteur ne devrait pas pousser pour y renoncer.

Section 06Le Settlement Statement pour acheteurs comptant

Un Canadien qui achète une propriété en Floride comptant, ou dont le prêt est exclu de la couverture TRID, ne recevra pas de CD. À la place, la title company ou l'agent de clôture préparera un Settlement Statement.

Deux formes existent. Le HUD-1 Settlement Statement est la forme historique, exigée sous RESPA pour les hypothèques régulées au fédéral entre 1974 et 2015. Il survit dans les clôtures comptant et commerciales par habitude. Le ALTA Settlement Statement, publié et tenu à jour par l'American Land Title Association, est la forme moderne que la majorité des title companies floridiennes utilisent désormais pour les transactions non-TRID. Le ALTA existe en quatre variantes (combiné, acheteur, vendeur et comptant), permettant d'émettre séparément la copie acheteur et la copie vendeur.

La logique structurelle est similaire au CD. Les frais sont détaillés, le côté acheteur et le côté vendeur sont réconciliés, et les prorata pour taxes foncières, cotisations HOA et dépôts d'utilités prépayés apparaissent dans leurs propres lignes. Doc stamps sur l'acte, taxe intangible sur l'hypothèque (lorsqu'applicable) et frais d'enregistrement sont des lignes distinctes.

Le ALTA Settlement Statement n'est pas soumis à la fenêtre fédérale de trois jours. Il n'y a aucun délai minimal légal de révision. La pratique de l'industrie en Floride pour les clôtures comptant est que la title company livre un projet de statement 24 à 48 heures avant la signature. Un acheteur canadien comptant devrait demander par écrit la livraison au moins 48 heures à l'avance, idéalement 72, pour avoir le temps de réviser les chiffres dans un autre fuseau horaire et, au besoin, de remonter une divergence avec l'agent de clôture ou l'avocat du vendeur avant que les instructions de virement ne soient finalisées.

À retenir : les acheteurs comptant ne bénéficient pas de la protection fédérale de trois jours. Construisez-la dans le contrat ou imposez-la par demande écrite.

Section 07Comparaison Canada ↔ Floride

Le Closing Disclosure n'a pas de contrepartie canadienne exacte. Les analogues les plus proches diffèrent par province. Pour cet article, la province de référence est le Québec, où la clôture notariée domine. Des analyses comparables pour l'Ontario, la Colombie-Britannique et l'Alberta sont à venir sur canadaflorida.com.

Énoncé honnête de portée. Des comparaisons équivalentes pour l'Ontario (où l'avocat prépare un Statement of Adjustments et une Direction Re: Funds), la Colombie-Britannique (où le notary public ou l'avocat prépare un Statement of Adjustments similaire) et l'Alberta (où l'avocat émet une Real Estate Trust Conditions letter et une réconciliation finale) sont en cours de publication sur canadaflorida.com. Tant que ces guides ne sont pas en ligne, traitez la colonne Québec comme une référence et consultez un avocat ou notaire de clôture dans votre province pour l'analogue exact.

À retenir : aucun document du côté canadien ne reproduit la discipline fédérale de trois jours et de trois tolérances du US Closing Disclosure. Le mécanisme est véritablement nouveau pour les acheteurs canadiens, peu importe leur province d'origine.

Section 08Exemple chiffré

Un acheteur canadien achète une maison unifamiliale à Boca Raton (Palm Beach County) pour 650 000 USD, finançant 70 pour cent (455 000 USD) via un foreign-national mortgage à taux fixe sur 30 ans. La clôture est prévue le jeudi 21 mai 2026.

Loan Estimate, émis le 6 avril 2026. Total estimé des frais de clôture côté emprunteur : 28 400 USD. Cash à la clôture : 226 500 USD. APR : 7,215 %.

Closing Disclosure, livré le lundi 18 mai 2026. Total des frais de clôture côté emprunteur : 29 150 USD. Cash à la clôture : 227 250 USD. APR : 7,245 %.

Vérification des trois jours. Le 18 mai (lundi) est la date de réception. Trois jours ouvrables plus tard : le jeudi 21 mai. Le samedi compte comme jour ouvrable, le dimanche non. La consummation peut avoir lieu n'importe quand le 21 mai. La fenêtre est respectée, sans aucun jour de marge.

Vérification de l'APR. L'APR du CD (7,245 %) dépasse l'APR du LE (7,215 %) de 0,030 point de pourcentage. Le seuil pour une « regular transaction » à taux fixe est de 0,125 pour cent. 0,030 est largement à l'intérieur de la tolérance, donc aucune nouvelle période d'attente de trois jours n'est déclenchée par le changement d'APR.

Vérification des tolérances, ligne par ligne.

• Origination charges (tolérance zéro) : LE 4 200 USD, CD 4 200 USD. Aucun changement.
• Lender services / services you cannot shop for (tolérance zéro) : LE 850 USD, CD 1 050 USD. L'excédent de 200 USD doit être corrigé par le prêteur. L'acheteur exige du prêteur qu'il émette un crédit correctif sur la page 3 avant signature.
• Services you can shop for, pris dans la liste du prêteur (cumulatif 10 %) : total LE 2 600 USD, total CD 2 720 USD. Hausse de 4,6 %, à l'intérieur du compartiment 10 %.
• Frais d'enregistrement (cumulatif 10 %) : aucun changement.
• Prepaids (illimité) : LE 4 800 USD, CD 5 180 USD. La hausse reflète 8 jours additionnels d'intérêts payés d'avance parce que la clôture a glissé du 13 au 21 mai. Acceptable.
• Escrow initial (illimité) : LE 6 200 USD, CD 6 400 USD. Acceptable.
• Taxe documentaire sur l'acte (tolérance zéro, État FL, coutumièrement payée par le vendeur à Palm Beach County, mais le contrat fait foi). Allouée au vendeur dans ce contrat : 0,70 % × 650 000 = 4 550 USD affichés en colonne Seller-Paid.
• Taxe documentaire sur le billet (tolérance zéro, État FL, payée par l'acheteur) : 0,35 % × 455 000 = 1 592,50 USD, arrondi par § 201.08 au 100 USD supérieur : 455 000 USD se calcule comme 4 550 unités × 0,35 USD = 1 592,50 USD.
• Taxe intangible sur l'hypothèque (tolérance zéro, État FL, payée par l'acheteur) : 0,20 % × 455 000 = 910 USD.
• Assurance titres acheteur (souvent payée par le vendeur à Palm Beach County en pratique, mais le contrat fait foi) : allouée selon le contrat FAR/BAR.

Après émission par le prêteur du crédit correctif de 200 USD sur la ligne lender-services, le CD corrigé de la page 3 affiche un cash final à la clôture de 227 050 USD. L'acheteur vire ce montant exact par virement bancaire le matin du 21 mai. Les instructions de virement sont vérifiées par téléphone avec la title company avant l'envoi, en utilisant un numéro de téléphone obtenu indépendamment depuis le site web de la société, et non depuis le courriel contenant les instructions.

À retenir : l'exemple chiffré montre la discipline. Comparer chaque ligne. Identifier le compartiment. Exiger une correction là où elle est due. Vérifier le virement par téléphone.

Section 09Erreurs fréquentes

Cinq pièges récurrents côté acheteur canadien, chacun avec sa conséquence.

1. Mal lire la date de réception et accuser réception trop tard. Le compteur de trois jours démarre le jour où l'emprunteur accuse réception, pas le jour où le prêteur envoie le courriel. Un acheteur canadien qui laisse le courriel non lu pendant 24 heures a raccourci la fenêtre de révision à deux jours. Conséquence : la signature précède la fin de la période, l'équipe conformité du prêteur le détecte, la clôture est reportée.

2. Présumer que le vendeur paie les doc stamps « parce que tout le monde le dit ». Le contrat FAR/BAR alloue les doc stamps sur l'acte par défaut au vendeur dans la majorité des comtés, mais le contrat peut être modifié. Un Canadien qui ne lit jamais les lignes doc stamps à cause de cette présomption peut manquer une allocation acheteur dans un contrat sur mesure. Conséquence : 4 000 à 8 000 USD de surprise sur un achat typique de 600 000 USD.

3. Confondre le doc stamp sur le billet avec la taxe intangible sur l'hypothèque. Ce sont deux taxes d'État distinctes, toutes deux payées par l'acheteur, calculées sur des bases liées mais distinctes. La taxe sur le billet est de 0,35 pour cent du montant nominal du billet à ordre. La taxe intangible est de 0,20 pour cent du montant de l'hypothèque enregistrée, sans arrondissement. Un acheteur canadien qui les traite comme une seule ligne, ou qui applique la règle d'arrondissement à la taxe intangible, mal-estimera son cash à la clôture de plusieurs centaines de dollars et pourrait ne pas attraper une erreur de l'agent de clôture.

4. Virer les fonds selon des instructions reçues par courriel sans vérification téléphonique. La fraude par virement immobilier est la plus grande catégorie de cybercrime lié à la propriété rapportée à l'Internet Crime Complaint Center du FBI. Des courriels frauduleux se faisant passer pour la title company, envoyés peu après l'émission du CD, sont un vecteur récurrent. Un acheteur canadien vire d'une banque québécoise ou ontarienne vers le mauvais compte, le virement bancaire devient irréversible en quelques minutes, et les fonds disparaissent. Conséquence : perte totale du cash à la clôture. Mitigation : vérifier les instructions de virement par téléphone avec la title company avant l'envoi, en utilisant un numéro de téléphone obtenu d'une source autre que le courriel.

5. Ignorer la section escrow parce que le compte escrow est « le problème du prêteur ». Le compte escrow est le mécanisme du prêteur pour payer les comptes de taxes foncières et d'assurance de l'acheteur. Un Canadien non-résident qui vit hors de Floride est précisément l'emprunteur pour qui le compte escrow est le plus utile : le prêteur paie le compte de taxes de novembre à temps, chaque année, sans intervention de l'acheteur. Sauter la section escrow signifie que l'acheteur ne comprend pas la composition de son paiement mensuel et peut être surpris l'année suivante quand l'analyse escrow arrive et que le paiement est rajusté.

À retenir : les cinq pièges ci-dessus sont ceux qui attrapent systématiquement les acheteurs canadiens. Bâtissez la vérification de chacun dans la liste de vérification ci-dessous.

Section 10Liste de vérification avant signature

Seize éléments à parcourir, en ordre, avant de signer. Un acheteur canadien qui signe à distance devrait dérouler cette liste avec l'avocat de clôture ou la title company lors d'un appel téléphonique, pas par courriel.

1. Le montant du prêt à la page 1 du CD correspond au montant du prêt négocié.
2. Le taux d'intérêt à la page 1 du CD correspond au taux verrouillé.
3. L'APR à la page 5 n'a pas augmenté de plus de 0,125 pour cent (fixe) ou 0,25 pour cent (ARM) depuis le LE.
4. Le produit de prêt à la page 1 n'a pas changé depuis le LE.
5. Aucune pénalité de remboursement anticipé n'apparaît à la page 1, sauf si négociée.
6. Les origination charges à la page 2 (Section A) correspondent au LE exactement.
7. Les services you cannot shop for à la page 2 (Section B) correspondent au LE exactement. Tout excédent figure comme crédit prêteur à la page 3.
8. Les services you can shop for à la page 2 (Section C) ne dépassent pas le total LE de plus de 10 pour cent cumulatif.
9. La taxe documentaire sur l'acte (page 2, Section E) est calculée comme 0,70 pour cent de la contrepartie (ou 0,60 pour cent à Miami-Dade pour une SFR), arrondie au 100 USD supérieur.
10. La taxe documentaire sur le billet (page 2, Section E) est calculée comme 0,35 pour cent du montant nominal, arrondie au 100 USD supérieur.
11. La taxe intangible sur l'hypothèque (page 2, Section E) est calculée comme 0,20 pour cent du montant hypothécaire, exact, sans arrondissement.
12. Les prorata de taxes foncières et de HOA à la page 3 se réconcilient avec la date de prorata du contrat.
13. L'acompte de bonne foi déjà versé (typiquement 5 à 10 pour cent du prix) est crédité à la page 3 dans la Borrower's Transaction.
14. Le Cash to Close à la page 3 correspond au montant que l'acheteur prévoit virer.
15. Les instructions de virement sont vérifiées par téléphone avec la title company, en utilisant un numéro obtenu indépendamment du courriel contenant les instructions.
16. L'assurance titres acheteur et l'assurance habitation sont liées et la prime de la première année est affichée comme payée.

À retenir : seize éléments. Aucun n'est optionnel pour un acheteur non-résident qui vire des sommes à six chiffres en Floride.

Section 11FAQ

Puis-je renoncer à la période de trois jours pour clore plus tôt ? Uniquement en cas de bona fide personal financial emergency, par écrit, signée par tous les emprunteurs, conformément à 12 CFR § 1026.19(f)(1)(iv). Un conflit d'horaire de voyage n'est pas une urgence.

Ma clôture tombe un samedi. Le samedi compte-t-il comme jour ouvrable ? Oui. Pour la règle des trois jours du CD, « business day » signifie tous les jours calendaires sauf les dimanches et les jours fériés fédéraux. Les samedis sont comptés. Source : 12 CFR § 1026.2(a)(6).

Le CD que j'ai reçu montre des frais corrects mais plus élevés que le LE. Le prêteur doit-il rembourser la différence ? Cela dépend du compartiment. Les frais à tolérance zéro (origination, lender services, certaines taxes de transfert payées par l'acheteur) déclenchent une correction obligatoire. Les frais du compartiment 10 pour cent ne déclenchent une correction que si le total cumulatif dépasse le LE de plus de 10 pour cent. Les frais à tolérance illimitée (prepaids, escrow initial, services tiers choisis hors de la liste du prêteur) ne portent aucune obligation de correction.

J'achète à travers ma LLC floridienne. Vais-je recevoir un CD ? Non. TRID ne s'applique pas aux prêts commerciaux financés par entité. L'agent de clôture préparera un ALTA Settlement Statement à la place. Aucune fenêtre fédérale de trois jours. Bâtir la fenêtre de révision dans le contrat.

Mon CD montre un APR de 7,30 pour cent, mais mon LE montrait 7,20 pour cent. Est-ce un déclencheur de redivulgation ? Le seuil pour une « regular transaction » à taux fixe est de 0,125 pour cent. 7,30 moins 7,20 égale 0,10, à l'intérieur de la tolérance. Aucune nouvelle période de trois jours n'est requise. Le prêteur livrera un CD corrigé à ou avant la clôture.

Le CD ne mentionne pas FIRPTA. FIRPTA reste-t-il mon problème comme acheteur canadien ? FIRPTA est un mécanisme de retenue côté vendeur. Comme acheteur, votre CD ne montrera pas de ligne FIRPTA. Votre obligation est au stade du contrat : l'agent de clôture exigera du vendeur qu'il certifie son statut foreign ou non-foreign via un FIRPTA affidavit, et ce document fait partie du dossier de clôture, séparé du CD. Voir la page FIRPTA expliqué de canadaflorida.com pour la mécanique côté vendeur.

Puis-je recevoir le CD par courriel et quand même respecter la règle des trois jours ? Oui, à condition que l'emprunteur accuse réception et que le prêteur conserve la preuve de réception. Si l'accusé de réception n'est pas reçu, l'emprunteur est présumé avoir reçu la divulgation trois jours ouvrables après l'envoi par le prêteur, par courrier ou électroniquement. Source : 12 CFR § 1026.19(f)(1)(iii).