Taux d'impôt américain sur les gains en capital pour non-résidents : ce que paient réellement les Canadiens qui vendent un bien en Floride

Section 01Pourquoi le chiffre de 30 pour cent circule, et pourquoi il est faux pour l'immobilier

Le code des impôts américain impose les non-résidents selon deux régimes distincts. En vertu de l'IRC §871(a), le revenu passif de source américaine (FDAP) et une catégorie étroite de gains en capital des NRA présents 183 jours ou plus durant l'année fiscale sont imposés à un taux forfaitaire de 30 pour cent du montant brut, sans aucune déduction. En vertu de l'IRC §871(b), le revenu effectivement rattaché à une activité commerciale aux États-Unis est imposé sur une base nette aux mêmes taux progressifs que ceux applicables aux citoyens et résidents américains.

L'immobilier relève du second régime. L'IRC §897, adopté dans le cadre du FIRPTA en 1980, considère que tout gain ou perte sur la disposition d'un USRPI par un non-résident est effectivement rattaché à une activité commerciale aux États-Unis. Fait vérifié. Comme le §897 dirige le gain vers le §871(b), le gain est imposé aux taux progressifs et bénéficie des mêmes taux préférentiels à long terme et du même traitement Section 1250 que le gain d'un résident américain sur le même bien. Sources : 26 USC §871, 26 USC §897, IRS Publication 519.

La confusion autour des 30 pour cent vient de deux endroits. Premièrement, la formulation du §871(a)(2), qui impose effectivement un taux de 30 pour cent sur les gains en capital d'un NRA présent 183 jours ou plus dans l'année, est parfois généralisée à tort à tous les gains en capital de non-résidents. Deuxièmement, le revenu FDAP comme les dividendes américains versés à un actionnaire canadien est réellement imposé à 30 pour cent (réduit à 15 pour cent par le traité Canada-États-Unis), et ce chiffre est transposé par erreur à l'immobilier. Aucun des deux ne s'applique à un Canadien qui vend un bien en Floride tout en demeurant résident fiscal canadien.

Section 02Gains à long terme : 0, 15 ou 20 pour cent en 2026

Pour un bien détenu plus d'un an, le gain est à long terme. Les fourchettes fédérales de taux préférentiels pour 2026, fixées par la procédure de revenu IRS Rev. Proc. 2025-32 et indexées annuellement, sont :

Pour un non-résident, le revenu imposable retenu à cette fin est le revenu effectivement rattaché de source américaine déclaré sur le formulaire 1040-NR, après les déductions admises pour les non-résidents. Pour un Canadien dont la seule opération américaine de l'année est la vente d'un bien en Floride, le revenu imposable correspond essentiellement au gain lui-même, net des éléments admissibles. Les fourchettes s'appliquent donc directement au gain. Un couple marié détenant le bien en copropriété (joint tenancy ou tenancy by the entireties) produit deux formulaires 1040-NR individuels (l'option de déclaration conjointe est généralement indisponible pour deux non-résidents) et la part de gain de chaque conjoint est mesurée par rapport aux fourchettes du célibataire.

Section 03Gains à court terme : taux ordinaires, jusqu'à 37 pour cent

Si le bien est détenu un an ou moins, le gain est à court terme et imposé aux fourchettes de revenu ordinaire applicables à tous les contribuables individuels, y compris les non-résidents. Les fourchettes ordinaires 2026 pour célibataire sont 10 pour cent jusqu'à 12 400 USD, 12 pour cent jusqu'à 50 400 USD, 22 pour cent jusqu'à 105 700 USD, 24 pour cent jusqu'à 201 775 USD, 32 pour cent jusqu'à 256 225 USD, 35 pour cent jusqu'à 640 600 USD, et 37 pour cent au-delà. Fait vérifié. Source : IRS Rev. Proc. 2025-32.

Ce traitement est identique à celui d'un résident américain. La pénalité structurelle pour vendre dans les douze mois est donc identique pour un Canadien non-résident et pour un voisin floridien. La période de détention se calcule du lendemain de l'acquisition jusqu'au jour de la disposition, inclusivement.

Section 04Gain Section 1250 non récupéré : le plafond de 25 pour cent sur la récupération d'amortissement

Un Canadien qui a loué son bien en Floride et déclaré le revenu locatif à l'IRS sur le formulaire 1040-NR a presque certainement réclamé l'amortissement, soit par choix, soit parce que l'amortissement est traité comme « accordé ou admissible » même s'il n'a pas été effectivement déduit. À la vente éventuelle, la portion du gain à long terme attribuable à cet amortissement est appelée « unrecaptured Section 1250 gain » et est imposée à un taux fédéral maximal de 25 pour cent. Fait vérifié. Source : 26 USC §1(h)(6) ; IRS Topic No. 409.

Le montant classé comme gain Section 1250 est le moindre de l'amortissement total accumulé (réclamé ou admissible) ou du gain total à long terme. Tout gain à long terme restant au-delà du montant d'amortissement est imposé aux fourchettes LTCG ordinaires de 0/15/20 pour cent. L'immobilier locatif résidentiel en Floride s'amortit sur 27,5 ans selon la méthode linéaire. Un Canadien qui a détenu un bien locatif floridien de 500 000 USD pendant dix ans aura accumulé environ 145 000 USD d'amortissement qui devient gain Section 1250 à la vente, peu importe que la valeur marchande du bien ait monté, baissé ou stagné.

Un Canadien qui a détenu un bien en Floride strictement à des fins personnelles, sans location, n'a pas d'enjeu Section 1250. Le gain à long terme complet tombe dans les fourchettes 0/15/20 pour cent. C'est l'un des rares cas où le Canadien qui a utilisé son bien comme résidence de vacances reçoit un traitement fiscal américain plus favorable que celui qui l'a loué.

Section 05Ce que les vendeurs canadiens ne paient pas

Le Net Investment Income Tax de 3,8 pour cent prévu à l'IRC §1411 ne s'applique qu'aux personnes américaines (citoyens, détenteurs de carte verte, résidents fiscaux américains). L'IRS confirme : « Nonresident Aliens (NRAs) are not subject to the Net Investment Income Tax. » Source : IRS, Questions and Answers on the Net Investment Income Tax. Un Canadien non-résident vendant un bien en Floride évite donc 3,8 pour cent d'impôt fédéral additionnel qu'un résident américain paierait sur le même gain au-dessus des seuils NIIT (200 000 USD célibataire, 250 000 USD marié déclaration conjointe).

La Floride ne perçoit aucun impôt sur le revenu individuel ni aucun impôt sur les gains en capital au niveau de l'État. La Floride est l'un des sept États américains avec ce statut. Fait vérifié. Source : Constitution de la Floride et Florida Department of Revenue. Un Canadien qui vend un bien en Californie, à New York ou dans un autre État percevant un impôt sur les gains en capital subirait cette couche additionnelle ; la Floride n'en produit aucune. C'est une raison structurelle pour laquelle la Floride est plus avantageuse pour les vendeurs transfrontaliers que les États à fiscalité élevée.

L'annexe Schedule NEC du formulaire 1040-NR ne sert pas à déclarer les gains immobiliers. Schedule NEC déclare le revenu non effectivement rattaché à une activité commerciale américaine, imposé au taux forfaitaire de 30 pour cent prévu au §871(a). Comme le §897 répute les gains immobiliers effectivement rattachés, ils sont déclarés sur Schedule D (formulaire 1040) joint au formulaire 1040-NR, avec le formulaire 8949 détaillant la disposition. Le guide dédié sur la mécanique de production figure dans les liens internes.

Section 06Article XIII du traité : les États-Unis ont le droit d'imposer prioritairement l'immobilier américain

En vertu de l'article XIII(1) de la Convention fiscale Canada-États-Unis, les gains tirés par un résident d'un État contractant de l'aliénation de biens immobiliers situés dans l'autre État contractant sont imposables dans cet autre État. Fait vérifié. Source : Convention fiscale Canada-États-Unis, article XIII. Lu conjointement avec l'article XXIV (Élimination de la double imposition), le résultat est que les États-Unis ont le droit d'imposer prioritairement le gain, et le Canada élimine la double imposition en accordant un crédit d'impôt étranger égal à l'impôt fédéral américain payé, plafonné à l'impôt canadien autrement payable sur le même gain.

L'article XIII n'exonère pas le vendeur canadien de l'impôt américain. C'est une règle de source et de priorité, pas une règle d'allègement. Les taux progressifs américains exposés ci-dessus s'appliquent intégralement. Le mécanisme d'allègement se trouve du côté canadien. Le guide dédié Article XIII du traité Canada-États-Unis : gains en capital sur l'immobilier couvre la mécanique complète.

Section 07Quand le taux forfaitaire de 30 pour cent s'applique-t-il réellement à un Canadien ?

Pour le snowbird canadien typique qui passe moins de 183 jours par année civile aux États-Unis, qui produit le formulaire 8840 pour réclamer l'exception de liens plus étroits au besoin, et qui demeure résident fiscal canadien toute l'année, le §871(a)(2) n'est pas la disposition opérante. Les dispositions opérantes sont le §897 (qui répute le gain ECI) et le §871(b) (qui impose l'ECI aux taux progressifs).

Section 08Exemple chiffré : un couple québécois vend un condo à Boca Raton en 2026

Un couple marié québécois détient un condo à Boca Raton en copropriété 50/50. Acquis en 2015 pour 350 000 USD (frais de clôture de 10 000 USD inclus dans le coût de base), utilisé personnellement pendant dix ans sans location, et vendu en 2026 pour 700 000 USD (35 000 USD de frais de vente).

Montant réalisé : 700 000 USD moins 35 000 USD de frais = 665 000 USD. Coût de base ajusté : 350 000 USD plus 10 000 USD de frais de clôture = 360 000 USD. Gain total à long terme : 305 000 USD. Part de chaque conjoint (50 pour cent) : 152 500 USD.

La retenue FIRPTA à la clôture était de 15 pour cent du prix brut de 700 000 USD, soit 105 000 USD, payés par l'agent de clôture de l'acheteur à l'IRS. Après que le couple produit ses deux formulaires 1040-NR et paie environ 31 000 USD d'impôt fédéral réel, ils ont droit à un remboursement d'environ 74 000 USD, généralement reçu six à neuf mois après la production. Ils auraient pu réduire la retenue dès la clôture en produisant le formulaire 8288-B avant la signature ; voir le guide dédié.

Côté canadien, chaque conjoint déclare un gain en capital équivalent en CAD à l'ARC, calculé en utilisant les taux de change de la Banque du Canada à l'acquisition et à la vente, avec un taux d'inclusion de 50 pour cent (taux d'inclusion canadien en 2026 après l'annulation par le gouvernement Carney de l'augmentation proposée). Chaque conjoint réclame un crédit canadien pour impôt étranger pour l'impôt fédéral américain payé, ce qui élimine la majeure partie ou la totalité de l'impôt canadien sur le même gain.

Section 09Comparaison : vente canadienne d'une résidence secondaire (référence Québec) vs vente d'un bien en Floride

Note d'honnêteté. Les comparaisons équivalentes pour l'Ontario, la Colombie-Britannique, l'Alberta et les autres provinces sont à venir. Pour l'instant, le guide Taux d'imposition des gains en capital par province canadienne couvre la variation provinciale.

Section 10Erreurs fréquentes

1. Présumer que le taux forfaitaire de 30 pour cent s'applique. Il ne s'applique pas aux biens immobiliers. Appliquer les taux progressifs en vertu du §897 + §871(b). C'est l'erreur la plus fréquente dans les communications avec les vendeurs transfrontaliers, et elle est répétée par certains forums fiscaux américains par ailleurs compétents qui confondent les règles FDAP avec les règles FIRPTA.
2. Déclarer le gain sur Schedule NEC plutôt que sur Schedule D. Schedule NEC du formulaire 1040-NR est pour le revenu non-effectivement-rattaché seulement. Le gain immobilier est ECI par la loi et va sur Schedule D + formulaire 8949 joints au 1040-NR.
3. Ignorer le gain Section 1250 non récupéré quand le bien était loué. Le plafond de 25 pour cent sur la portion d'amortissement du gain est obligatoire, que le vendeur ait effectivement déduit l'amortissement les années antérieures ou non. L'IRS traite l'amortissement comme « accordé ou admissible ».
4. Considérer la retenue FIRPTA de 15 pour cent comme l'impôt définitif. C'est un acompte sur l'impôt fédéral. L'impôt réel se calcule sur le formulaire 1040-NR et tout excédent de retenue est remboursé. Une vente à perte peut donner lieu à un remboursement intégral de la retenue FIRPTA. Voir Formulaire 8288-B : remboursement FIRPTA anticipé et Vente à perte et récupération de la retenue FIRPTA.
5. Produire seulement du côté canadien. Un Canadien non-résident qui vend un bien immobilier américain a une obligation de production américaine, peu importe que la retenue FIRPTA ait couvert l'impôt ou non. Le formulaire 1040-NR est la seule façon de récupérer la retenue excédentaire et la seule façon de clore officiellement la position fiscale américaine sur la disposition.
6. Oublier l'exigence d'ITIN. Un vendeur canadien qui n'a pas encore d'ITIN américain doit en demander un pour produire le formulaire 1040-NR et réclamer le remboursement FIRPTA. Le formulaire W-7 se produit avec la déclaration.
7. Calculer le gain en CAD sur la déclaration américaine. La déclaration américaine se fait en USD. Le coût de base est converti en USD aux taux de change historiques si le bien a été acquis avec des fonds en CAD ; le prix de vente est le montant USD réellement reçu.

Section 11Liste de contrôle pour la production

1. Confirmer la période de détention (plus ou moins d'un an entre acquisition et disposition).
2. Calculer le coût de base ajusté en USD (prix d'achat + frais de clôture capitalisés + améliorations en capital).
3. Calculer le montant réalisé en USD (prix de vente moins frais de vente).
4. Calculer le gain ou la perte en USD.
5. Identifier tout gain Section 1250 non récupéré (amortissement réclamé ou admissible sur un bien locatif).
6. Appliquer les fourchettes LTCG (détention plus d'un an) ou les fourchettes ordinaires (détention un an ou moins). Plafond Section 1250 non récupéré à 25 pour cent.
7. Confirmer que le NIIT ne s'applique pas (production comme non-résident sur 1040-NR).
8. Concilier la retenue FIRPTA (formulaire 8288-A) avec l'impôt calculé. La retenue est un acompte.
9. Produire le formulaire 1040-NR avec Schedule D et formulaire 8949 joints. Demander un ITIN avec formulaire W-7 si non détenu.
10. Déclarer le même gain sur la déclaration canadienne T1 au taux d'inclusion de 50 pour cent, réclamer un crédit canadien pour impôt étranger pour l'impôt fédéral américain payé, et déclarer la disposition finale du bien sur le formulaire T1135 si applicable.

Section 12FAQ

Q. J'ai vendu mon condo en Floride à perte. La retenue FIRPTA de 15 pour cent s'applique-t-elle quand même ? R. Oui, l'agent de clôture de l'acheteur doit retenir 15 pour cent du prix brut, sauf exception, peu importe que le vendeur ait un gain ou une perte. Le vendeur produit le formulaire 1040-NR pour déclarer la perte, récupérer la totalité de la retenue, et réclamer une perte en capital canadienne sous réserve des règles canadiennes. Produire le formulaire 8288-B avant la clôture peut réduire la retenue dès la signature.

Q. Un Canadien peut-il utiliser l'exclusion §121 sur la résidence principale (250 000 USD célibataire, 500 000 USD marié) ? R. Généralement non. L'exclusion §121 s'applique à la vente d'une « résidence principale ». La résidence principale d'un Canadien non-résident est au Canada, pas en Floride. L'exclusion n'est disponible que dans des cas étroits où un Canadien est devenu résident fiscal américain, a utilisé le bien floridien comme résidence principale selon les tests d'utilisation et de propriété du §121, et produit le formulaire 1040 plutôt que le 1040-NR.

Q. Et si je détenais le bien dans une LLC américaine ? R. Le résultat fiscal dépend de la qualification de la LLC. Une LLC à membre unique détenue par un Canadien individuel est ignorée par défaut, donc le résultat est identique à la détention directe : le gain est déclaré sur le formulaire 1040-NR de l'individu. Une LLC à plusieurs membres est imposée comme une partnership et ajoute le formulaire 1065 plus la production de K-1. Le guide dédié Vendre via une LLC en Floride : propriétaires canadiens couvre les structures.

Q. L'exemption canadienne pour résidence principale est-elle disponible pour un bien floridien ? R. L'exemption canadienne pour résidence principale (ERP) peut en principe s'appliquer à un bien étranger, mais le bien doit être désigné comme résidence principale de la famille pour les années pertinentes et un seul bien par famille peut être désigné pour une année donnée. La plupart des Canadiens ne devraient pas et ne désignent pas une résidence de vacances en Floride comme leur ERP. Le guide dédié Exemption canadienne pour résidence principale et bien en Floride couvre l'arbitrage.

Q. La Floride impose-t-elle le gain au niveau de l'État ? R. Non. La Floride n'a aucun impôt sur le revenu individuel ni aucun impôt sur les gains en capital au niveau de l'État. Le seul impôt américain est fédéral.

Q. Quand le formulaire 1040-NR est-il dû ? R. Le 15 avril de l'année suivant la vente si le vendeur avait un revenu salarial américain assujetti à retenue ou exploitait une entreprise américaine, ou le 15 juin de l'année suivant la vente autrement. Une prolongation automatique de six mois est disponible avec le formulaire 4868. La prolongation reporte l'échéance de production, pas l'échéance de paiement.

Section 13Avis essentiel

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Section 14Avis complet

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Consultation professionnelle obligatoire. Avant toute décision concrète impliquant la vente d'un bien immobilier américain par un Canadien non-résident, le lecteur doit consulter : (a) un fiscaliste américain licencié pour le travail transfrontalier, idéalement un CPA avec expérience Canada-États-Unis ou un avocat américain spécialisé en fiscalité internationale ; (b) un avocat immobilier licencié en Floride ou une title company pour la mécanique de clôture ; (c) un fiscaliste canadien (CPA, CA, CGA) licencié dans la province de résidence du lecteur pour la production canadienne et la demande de crédit pour impôt étranger. La comparaison de référence Québec dans ce guide ne s'étend pas à l'Ontario, à la Colombie-Britannique, à l'Alberta ou aux autres provinces, qui diffèrent en taux marginaux et en production provinciale.

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