Traité Canada-États-Unis, article XIII : gain en capital immobilier

Section 01Article XIII(1) : pourquoi les États-Unis imposent un vendeur canadien en premier

La plupart des lecteurs canadiens s'attendent à ce qu'un traité fiscal signifie qu'un pays renonce à ses droits d'imposition pour laisser l'autre imposer. L'article XIII(1) fait exactement l'inverse pour les biens immobiliers. Il confirme que les gains qu'un résident d'un État contractant tire de l'aliénation de biens immobiliers situés dans l'autre État contractant peuvent être imposés dans cet autre État. En clair, le pays où se trouve le terrain est autorisé à imposer le gain, peu importe le pays de résidence du vendeur.

C'est cohérent avec ce qu'indique l'IRS Technical Explanation du traité : « l'aliénation » couvre les ventes, les échanges et les dispositions réputées, et le pays source (les États-Unis dans le cas qui nous occupe) conserve le droit d'imposer. Il n'y a aucun taux réduit, aucune exonération et aucun taux conventionnel particulier qui viendrait écarter FIRPTA ou les taux américains habituels de gain en capital. Le traité ne réduit pas l'impôt américain sur la vente d'un bien immobilier en Floride. Il confirme que l'impôt américain s'applique.

La conséquence pratique est qu'un vendeur canadien d'un immeuble en Floride doit suivre l'ensemble du processus fiscal américain : retenue FIRPTA par l'acheteur à la clôture, dépôt du formulaire 1040-NR pour l'année de la vente, calcul du gain à l'annexe Schedule D, et rapprochement de la retenue FIRPTA avec l'impôt américain réellement dû. Les guides dédiés de CanadaFlorida sur la retenue FIRPTA, les taux d'imposition américains des gains en capital pour non-résidents et le Schedule D et le formulaire 1040-NR couvrent la mécanique étape par étape. Ce guide-ci porte sur la couche conventionnelle qui se superpose à ces règles.

Section 02Article XIII(4) : la règle résiduelle, et pourquoi elle n'aide pas un vendeur canadien en Floride

L'article XIII(4) prévoit que les gains provenant de l'aliénation de tout bien autre que ceux visés aux paragraphes 1, 2 et 3 ne sont imposables que dans l'État contractant dont le cédant est résident. C'est cette règle qui exonère, par exemple, le gain d'un résident canadien sur la vente d'actions cotées aux États-Unis : les États-Unis renoncent à l'imposer en application de XIII(4).

Pour un bien immobilier en Floride, le paragraphe (4) ne s'applique pas, parce que les biens immobiliers sont saisis par le paragraphe (1). Le résultat est que XIII(4) accorde une protection significative à un Canadien qui vend des actions américaines, mais aucune protection à un Canadien qui vend un condo en Floride.

Section 03Article XXIV : le mécanisme qui empêche réellement la double imposition

L'article XIII attribue les droits d'imposition mais ne supprime pas, à lui seul, la double imposition. L'allègement provient de l'article XXIV (Élimination de la double imposition). L'article XXIV(2)(a) impose au Canada, sous réserve de son droit interne, d'admettre en déduction de l'impôt canadien le montant approprié d'impôt américain payé par un résident canadien sur un revenu qui peut être imposé aux États-Unis en vertu du traité, ce qui inclut les gains imposables en vertu de l'article XIII(1).

Concrètement, cela passe au Canada par l'article 126 de la Loi de l'impôt sur le revenu, qui est la disposition relative au crédit pour impôt étranger, et dans la déclaration canadienne par le formulaire T2209 (crédit fédéral) et le formulaire T2036 (crédit provincial ou territorial, sauf au Québec, qui a son propre formulaire TP-772-V). Le crédit est plafonné : un résident canadien peut réclamer un crédit égal au moindre de l'impôt américain effectivement payé sur le gain réalisé en Floride et de l'impôt canadien autrement payable sur ce même gain (calculé selon les règles canadiennes, avec le taux d'inclusion canadien de 50 % en 2026).

Deux points pratiques en découlent. Premièrement, le 15 % retenu par FIRPTA à la clôture n'est pas l'impôt américain final du vendeur. C'est un acompte. L'impôt américain réellement dû est calculé sur le formulaire 1040-NR, et tout excédent de retenue est remboursé par l'IRS. Seul l'impôt américain effectivement payé (après traitement du 1040-NR, et non l'acompte FIRPTA brut) donne droit au crédit pour impôt étranger dans la déclaration canadienne.

Deuxièmement, si l'impôt américain dépasse l'impôt canadien autrement payable sur le même gain (ce qui peut se produire, par exemple, lorsque les taux provinciaux sont bas), l'excédent d'impôt américain n'est pas remboursable au Canada et ne peut pas être reporté. Il s'agit d'un plafonnement permanent du crédit canadien qui découle du paragraphe 126(1).

Section 04Article XIII(3) : la règle des sociétés de portefeuille

Une supposition fréquente chez les investisseurs canadiens est que détenir un immeuble en Floride par l'entremise d'une société, d'une société en commandite ou d'une LLC place le bien hors de portée de l'imposition américaine, parce que ce qui est vendu, ce sont des actions ou des parts plutôt que de l'immobilier. L'article XIII(3), renforcé par l'équivalent interne FIRPTA (article 897 de l'Internal Revenue Code) et par le régime canadien des TCP dans la LIR, ferme cette porte.

L'article XIII(3), tel que modifié par le Protocole de 2007, définit l'expression « bien immobilier situé dans l'autre État contractant » comme incluant, dans le cas des États-Unis, un « United States real property interest » au sens de l'article 897 de l'Internal Revenue Code. L'effet est que la vente, par un résident canadien, des actions d'une société dont la valeur provient principalement de biens immobiliers situés aux États-Unis est traitée, aux fins du traité, comme la disposition d'un bien immobilier situé aux États-Unis. Les États-Unis peuvent imposer le gain comme si le vendeur avait vendu l'immeuble directement.

De manière symétrique, l'article XIII(3)(b)(ii) prévoit que les gains réalisés par un résident américain sur les actions d'une société canadienne dont la valeur provient principalement de biens immobiliers situés au Canada peuvent être imposés au Canada. Cette règle reflète le régime canadien des TCP de la LIR, qui capte les non-résidents qui disposent de biens canadiens imposables et déclenche la procédure du certificat de conformité de l'article 116 dans cette direction.

Pour un Canadien qui détient un immeuble en Floride par l'entremise d'une LLC, d'une société en commandite floridienne ou d'une société américaine, l'article XIII(3) signifie que le traité n'offre aucune voie de sortie face à l'impôt américain sur le gain en capital lorsque l'entité est liquidée ou que ses parts sont vendues. Le guide CanadaFlorida Vendre via une LLC en Floride : propriétaires canadiens couvre la mécanique de déclaration propre à chaque type d'entité.

Section 05Article XIII(7) : l'élection d'alignement temporel

L'article XIII(7) traite d'un autre problème : les décalages temporels entre les évènements fiscaux canadien et américain portant sur le même bien. Le cas classique est celui d'un résident canadien qui émigre aux États-Unis. À l'émigration, le Canada applique une disposition réputée en vertu de l'alinéa 128.1(4)(b) de la LIR (« l'impôt de départ »), qui déclenche l'impôt canadien sur le gain latent dans l'année du départ. Les États-Unis, eux, n'imposent le gain qu'au moment de la vente réelle. Sans coordination, le même gain serait imposé au Canada en année 1 (départ) et aux États-Unis en année 5 (vente effective), sans aucun crédit pour impôt étranger possible, parce que les années ne correspondent pas.

L'article XIII(7) permet au contribuable de choisir d'être traité, aux fins de l'autre État contractant, comme s'il avait vendu et racheté le bien à sa juste valeur marchande au moment de la disposition réputée. Le mécanisme pour un contribuable canadien qui émigre est exposé dans l'IRS Revenue Procedure 2010-19, qui exige que l'élection soit déclarée dans une déclaration américaine déposée à temps pour la première année d'imposition se terminant après l'émigration, accompagnée du formulaire 8833 (Treaty-Based Return Position Disclosure).

Pour un résident canadien qui vend simplement un bien en Floride dans une seule année d'imposition, le paragraphe (7) ne s'applique pas. Il devient pertinent dans un éventail plus restreint de situations, principalement les Canadiens qui s'installent aux États-Unis et qui détiennent un immeuble en Floride au moment du départ, ainsi que les fiducies résidentes du Canada visées par la règle de la disposition réputée du 21e anniversaire prévue à l'alinéa 104(4)(b) de la LIR.

Section 06Comparaison : comment l'article XIII se déploie de chaque côté

Le tableau compare l'effet du traité sur un particulier résident canadien qui vend un immeuble en Floride, avec le Québec comme province de référence du côté canadien. Les comparaisons équivalentes pour l'Ontario, la Colombie-Britannique et les autres provinces sont à venir dans ce guide.

Section 07Exemple chiffré : vendeur canadien, condo en Floride

Le cas suivant illustre une situation représentative en utilisant les taux vérifiés et le mécanisme conventionnel standard. Tous les chiffres sont illustratifs ; il s'agit d'un exemple à valeur d'ordre de grandeur, pas d'une donnée tirée d'une source citée.

Quelques précisions importantes. La conversion FX se fait au taux de la Banque du Canada en vigueur à la date de chaque transaction (acquisition, vente et paiement de l'impôt américain), et non à un taux unique. Le gain calculé du côté canadien et celui calculé du côté américain peuvent différer en valeur absolue à cause des variations du dollar entre la date d'achat et la date de vente. Le crédit canadien pour impôt étranger se calcule pays par pays et est plafonné à l'impôt canadien autrement payable sur le revenu de source étrangère.

Section 08Erreurs fréquentes des vendeurs canadiens

Les erreurs ci-dessous reviennent souvent dans les ventes immobilières transfrontalières et entraînent un trop-payé d'impôt américain, une perte de crédit canadien ou un défaut de conformité.

1. Considérer la retenue FIRPTA de 15 % comme l'impôt américain final. C'est un acompte de retenue, pas un impôt définitif. Le vendeur doit toujours produire le formulaire 1040-NR pour calculer l'impôt américain réel sur le gain net. Sans cette déclaration, l'IRS conserve l'acompte FIRPTA et le calcul du crédit pour impôt étranger côté canadien est faussé.
2. Réclamer la retenue FIRPTA (et non l'impôt américain réel) comme crédit pour impôt étranger dans la déclaration canadienne. Le CIE prévu à l'article 126 est basé sur l'impôt américain payé, et non sur les sommes retenues d'avance. Tant que le formulaire 1040-NR n'est pas déposé et l'excédent remboursé, l'impôt américain réellement payé n'est pas encore connu.
3. Déclarer le gain canadien dans la mauvaise année d'imposition. Le gain canadien est constaté dans l'année où le bien est vendu selon le droit canadien, peu importe le moment où l'IRS traite le 1040-NR ou rembourse l'excédent FIRPTA. Le crédit pourra devoir être réclamé dans une année ultérieure si l'impôt américain est finalisé après le dépôt de la déclaration canadienne, par voie d'amendement de cette déclaration.
4. Penser qu'une LLC ou une société détenue par un Canadien échappe à l'impôt américain. L'article XIII(3) et l'article 897 de l'Internal Revenue Code visent les dispositions de parts d'entités dont la valeur provient principalement d'un bien immobilier américain. Vendre le seul actif de la LLC, la dissoudre ou vendre les parts ne permet pas d'échapper à l'impôt américain sur le gain en capital.
5. Oublier que le Canada impose le gain mondial même en cas de perte côté US. Un résident canadien vend un condo en Floride avec une perte fiscale américaine pour l'année. Le vendeur n'a peut-être aucun impôt américain à réclamer comme CIE, mais le Canada doit quand même être informé de la vente. La perte en capital canadienne se déclare à l'annexe 3 et peut compenser d'autres gains en capital canadiens.
6. Confondre l'article XIII(7) avec le parcours de vente standard. L'article XIII(7) vise les cas de décalage temporel, principalement l'émigration et les dispositions réputées des fiducies. Ce n'est pas l'article qu'invoque un snowbird qui vend un condo en Floride. Pour une vente directe, ce sont l'article XIII(1) et l'article XXIV(2) qui s'appliquent.
7. Négliger l'analyse de l'exemption pour résidence principale du côté canadien. Un résident canadien peut, dans certains cas restreints, désigner un bien situé en Floride comme sa résidence principale pour une partie ou la totalité des années de détention, ce qui peut réduire ou éliminer l'impôt canadien sur le gain en capital (sans toutefois affecter l'impôt américain). Le guide Exemption canadienne pour résidence principale et bien en Floride détaille les critères d'admissibilité et les compromis.

Section 09Liste de vérification opérationnelle

La séquence ci-dessous est, en règle générale, le parcours qu'un vendeur canadien (ou son conseiller) suit, dans cet ordre, lorsque l'article XIII s'applique.

1. Confirmer que le bien est un « bien immobilier » au sens de l'article XIII(1) et de l'article 897 IRC. Détention directe d'un terrain, d'un condo, d'une maison unifamiliale : oui. Actions d'une société dont la valeur provient principalement d'un bien immobilier américain : oui également, sous XIII(3).
2. Obtenir ou vérifier le numéro d'identification fiscale individuelle américain (ITIN) du vendeur. Sans ITIN, le processus de remboursement FIRPTA ne peut pas être complété et la déclaration américaine est bloquée.
3. Déterminer si une exception FIRPTA s'applique. L'exemption pour acheteur-résident à 300 000 USD ou moins, le taux réduit de 10 % entre 300 001 USD et 1 000 000 USD, ou une demande de certificat de retenue sur le formulaire 8288-B peuvent réduire ou éliminer l'acompte. Voir les guides dédiés sur l'exception FIRPTA à 300 000 USD et le formulaire 8288-B.
4. À la clôture, s'assurer que les formulaires FIRPTA sont remplis correctement : Form 8288 et Form 8288-A déposés par l'acheteur ou l'agent de clôture dans les 20 jours, et le vendeur reçoit le Form 8288-A avec le tampon de l'IRS.
5. Après la clôture, déposer le formulaire 1040-NR avec Schedule D et Form 8949 pour l'année de la vente, calculer l'impôt américain réel sur le gain net et réclamer la retenue FIRPTA comme crédit contre cet impôt.
6. Dans la déclaration canadienne pour la même année civile de disposition, déclarer le gain à l'annexe 3 (ligne 12700) au taux d'inclusion de 50 %, et préparer le formulaire T2209 (CIE fédéral) ainsi que le formulaire T2036 (CIE provincial, sauf Québec) ou le formulaire québécois TP-772-V.
7. Convertir tous les montants en USD vers le CAD au taux de la Banque du Canada en vigueur à la date de chaque transaction.
8. Conserver les documents : relevé de clôture (HUD-1 ou Closing Disclosure), Form 8288-A tamponné, Form 1040-NR, avis de cotisation ou de remboursement de l'IRS, feuille de conversion USD-CAD, documents d'achat originaux établissant le prix de base rajusté, pour au moins six ans.
9. Si la déclaration canadienne est produite avant que l'IRS ne finalise l'impôt américain (ce qui est fréquent compte tenu des délais de traitement de l'IRS pour les non-résidents), être prêt à modifier la déclaration canadienne une fois l'impôt américain réel connu, pour ajuster le CIE.
10. Consulter un fiscaliste transfrontalier avant de signer le mandat de vente, pas après la clôture. La voie de déclaration américaine, l'impact provincial canadien et la chronologie FX sont tous mis en branle à la signature du contrat de vente.

Section 10FAQ

Le traité réduit-il le taux de retenue FIRPTA de 15 % ? Non. L'article XIII ne modifie pas le taux FIRPTA. Le taux de 15 % (ou 10 % en cas d'exception réduite pour acheteur-résident, ou 0 % sous 300 000 USD si l'acheteur réside dans le bien) est fixé par l'Internal Revenue Code, et le traité ne le supplante pas. Le traité agit après que l'impôt américain a été déterminé, en permettant au Canada d'accorder un crédit pour l'impôt américain effectivement payé.

La Floride ajoute-t-elle un impôt d'État sur les gains en capital qu'il faut créditer côté canadien ? Non. La Floride ne perçoit aucun impôt d'État sur le revenu ni sur les gains en capital. Il n'y a donc aucun impôt d'État de Floride à ajouter au calcul fédéral et aucun impôt d'État à créditer côté canadien. La totalité de l'impôt côté américain est l'impôt fédéral calculé sur le formulaire 1040-NR.

J'ai vendu à perte. Le traité m'aide-t-il ? L'article XIII ne crée pas de remboursement ni d'allègement en cas de perte. Il attribue les droits d'imposition. En cas de perte côté américain, le vendeur dépose le formulaire 1040-NR pour récupérer la retenue FIRPTA (puisqu'il n'y a aucun impôt américain réel auquel l'imputer) et déclare la perte en capital canadienne à l'annexe 3, ce qui peut compenser d'autres gains en capital canadiens. Le guide dédié Vente à perte et récupération de la retenue FIRPTA traite ce cas en détail.

J'ai vendu la LLC, pas l'immeuble lui-même. L'article XIII s'applique-t-il quand même ? Oui, par l'effet de l'article XIII(3) et de l'article 897 IRC. Si la valeur de la LLC provient principalement d'un bien immobilier en Floride, le gain réalisé sur la disposition des parts de la LLC est traité, aux fins du traité, comme un gain sur un bien immobilier américain, et les États-Unis peuvent l'imposer.

Puis-je utiliser l'exemption canadienne pour résidence principale sur mon condo en Floride ? Dans certains cas restreints, oui, mais du côté canadien seulement. L'exemption canadienne pour résidence principale est techniquement disponible pour un bien étranger, mais l'admissibilité pratique dépend du parcours de résidence de l'unité familiale, du critère « habituellement habitée » et des désignations effectuées par la famille pour ses autres biens canadiens. L'exemption n'a aucun effet sur l'impôt américain. Voir Exemption canadienne pour résidence principale et bien en Floride.

Le Net Investment Income Tax de 3,8 % s'applique-t-il à moi ? Non. Le NIIT s'applique aux personnes américaines (citoyens et résidents fiscaux américains). Un résident canadien qui dépose un formulaire 1040-NR est un étranger non-résident aux fins fiscales américaines et n'est pas assujetti au NIIT de 3,8 % sur la vente en Floride.

Y a-t-il quelque chose de différent à faire si le bien était locatif plutôt qu'à usage personnel ? L'analyse au titre de l'article XIII est la même : les États-Unis imposent le gain sur la disposition du bien immobilier. Toutefois, les règles de récupération d'amortissement à l'article 1(h) IRC peuvent modifier le calcul américain. Un bien qui a été loué et amorti générera un « unrecaptured section 1250 gain », imposé jusqu'à 25 % au fédéral américain sur la portion de récupération. Le côté canadien applique ensuite les règles habituelles du gain en capital sur le gain total.

Pourquoi mon gain canadien ne correspond-il pas à mon gain américain après conversion ? Parce que le taux de change évolue entre la date d'acquisition et la date de vente. Le gain canadien se calcule en CAD au taux historique de la Banque du Canada à chaque date de transaction. Le gain américain se calcule en USD seulement. Les deux chiffres ne sont pas censés concorder après conversion, et le calcul du crédit pour impôt étranger se fait indépendamment de chaque côté, le plafonnement canadien étant régi par le paragraphe 126(1) LIR.