Obligations de divulgation du vendeur en Floride : ce qu'un vendeur canadien doit révéler

Section 01La version 60 secondes

Les vendeurs résidentiels en Floride doivent divulguer, par écrit, tous les faits connus qui affectent matériellement la valeur de la propriété et qu'un acheteur ne pourrait pas observer aisément. Cette obligation a été créée par la Cour suprême de la Floride dans l'arrêt Johnson v. Davis (1985), et elle s'applique peu importe que le contrat soit "as-is" ou non. À cela s'ajoutent huit divulgations statutaires spécifiques quand elles sont déclenchées : sommaire des taxes foncières ad valorem, historique des inondations (élargie en octobre 2025), gaz radon, érosion côtière, procédures d'application du code en cours, adhésion à l'association des propriétaires, documents du condominium, et peinture au plomb fédérale pour les maisons antérieures à 1978. Le défaut de divulguer peut entraîner la résolution de la vente, des dommages, ou des recours en fraude, avec une prescription de quatre ans à compter de la découverte. La Floride n'impose aucun formulaire de divulgation standardisé unique. La plupart des transactions utilisent le contrat conjoint de Florida Realtors et du Florida Bar (FAR/BAR), accompagné du formulaire Seller's Property Disclosure, du nouveau formulaire autonome de divulgation des inondations, et du rider applicable HOA ou condo.

Section 02Le fondement juridique : Johnson v. Davis, et non une loi unique

La plupart des Canadiens, surtout les vendeurs québécois familiers avec l'article 1726 du Code civil du Québec, s'attendent à trouver en Floride une loi unique équivalente qui énonce l'obligation de divulgation du vendeur. Il n'en existe pas. La règle floridienne de fond provient d'un arrêt de la Cour suprême de la Floride de 1985, Johnson v. Davis, 480 So. 2d 625 (Fla. 1985). Avant cet arrêt, la Floride appliquait à l'immobilier résidentiel la doctrine de caveat emptor (que l'acheteur prenne garde). La Cour a remplacé caveat emptor par une obligation positive de divulgation pour les transactions résidentielles.

La règle Johnson v. Davis comporte quatre éléments que l'acheteur doit prouver pour engager une action en non-divulgation contre un vendeur. Le vendeur avait une connaissance réelle du vice. Le vice affecte matériellement la valeur de la propriété. Le vice n'est pas aisément observable par un acheteur lors d'une inspection ordinaire. Le vendeur a omis de le divulguer. Les quatre éléments doivent être présents. Un vice qu'un acheteur peut voir lors d'une visite normale n'est pas "latent" et ne déclenche aucune obligation de divulgation. Un vice que le vendeur ne connaissait pas ne peut pas fonder une action contre ce vendeur (mais peut éventuellement fonder une action contre un agent ou un entrepreneur).

Pour un vendeur canadien, la conséquence pratique est la suivante : tout ce que vous savez sur votre propriété en Floride et qu'un acheteur ne verrait pas lors d'une visite de routine, et qui pourrait influencer sa décision d'acheter ou le prix qu'il offrirait, doit être divulgué. Les fuites de toiture passées que vous avez réparées. Les fissures de fondation qui ont été colmatées. Les moisissures qui ont été remédiées. Les problèmes de drainage qui inondent le garage lors de pluies abondantes. Une réclamation d'assurance antérieure. Un historique d'infestation de parasites. Aucun de ces éléments n'est effacé par le silence ou par une clause "as-is".

Section 03Ce que "as-is" signifie réellement

Le contrat résidentiel standard FAR/BAR et de nombreux contrats privés sont rédigés "as-is". De nombreux vendeurs canadiens supposent que cette clause constitue un bouclier complet. Ce n'est pas le cas. Les tribunaux floridiens ont jugé à plusieurs reprises qu'une clause "as-is" ne libère pas le vendeur de l'obligation Johnson v. Davis de divulguer les vices matériels latents connus. La 3rd District Court of Appeal a énoncé cette règle directement dans Levy v. Creative Construction Services, 566 So. 2d 347 (Fla. 3d DCA 1990), et les décisions ultérieures l'ont confirmée.

Ce qu'une clause "as-is" accomplit réellement, c'est de transférer à l'acheteur le coût et le risque des vices inconnus. Le vendeur n'est pas tenu de réparer quoi que ce soit avant la clôture, ni de négocier des réparations après l'inspection. Mais l'information que le vendeur connaît effectivement doit toujours être transmise. La règle est simple : une vente "as-is" en Floride se fait sans garantie, mais pas sans divulgation.

Section 04Ce que vous devez divulguer en common law

En vertu de Johnson v. Davis, les catégories qui déclenchent le plus souvent des obligations de divulgation pour un vendeur résidentiel en Floride sont les suivantes. Les vices structurels : problèmes de fondation, tassement, activité sismique de doline, fissures murales, toits défectueux, infiltrations passées ou actuelles. Les problèmes liés à l'eau : inondations passées ou actuelles, infiltration d'eau, problèmes de drainage, remédiation de moisissures, refoulement d'égout. Les systèmes mécaniques : CVCA défaillant, problèmes électriques, problèmes de plomberie, électroménagers défectueux compris dans la vente. L'historique de parasites : activité de termites (active ou traitée), Chinese drywall, infestations de rongeurs. L'assurance et le légal : réclamations d'assurance antérieures touchant la propriété, litiges en cours, infractions antérieures au code, différends en cours avec l'association des propriétaires. Les questions de limites et de titre : différends connus de servitudes, empiétements, restrictions non enregistrées.

La défense "je n'ai jamais habité la propriété" est faible. Même les vendeurs non occupants (héritiers, investisseurs, représentants personnels qui vendent dans le cadre d'une homologation) sont assujettis à l'obligation Johnson v. Davis pour tout vice matériel qu'ils connaissent réellement, que cette connaissance provienne de dossiers, d'inspections antérieures, de rapports d'entrepreneurs, ou de correspondance d'assurance. La norme est la connaissance réelle, pas la connaissance présumée. Un vendeur qui n'a jamais vu la propriété et qui n'a pas de dossiers est jugé en conséquence. Un vendeur qui a la documentation en main ne peut pas faire semblant du contraire.

Section 05Les huit divulgations statutaires qui s'ajoutent

Au-delà de Johnson v. Davis, huit divulgations statutaires spécifiques s'appliquent quand leur condition de déclenchement est remplie. Chacune constitue son propre régime juridique, avec son propre recours en cas de non-conformité.

Sommaire des taxes foncières, F.S. §689.261

Tout contrat de vente résidentielle en Floride doit inclure un avis statutaire sur les taxes foncières. La loi prescrit le libellé exact, en majuscules : BUYER SHOULD NOT RELY ON THE SELLER'S CURRENT PROPERTY TAXES AS THE AMOUNT OF PROPERTY TAXES THAT THE BUYER MAY BE OBLIGATED TO PAY IN THE YEAR SUBSEQUENT TO PURCHASE. A CHANGE OF OWNERSHIP OR PROPERTY IMPROVEMENTS TRIGGERS REASSESSMENTS OF THE PROPERTY THAT COULD RESULT IN HIGHER PROPERTY TAXES.

Pour un vendeur canadien, cette divulgation a une pertinence pratique directe. Le plafond Save Our Homes de 3 % sur l'augmentation annuelle de la valeur évaluée reste avec le vendeur, pas avec la propriété. Quand un acheteur canadien (ou tout acheteur sans homestead) prend titre, la propriété est réévaluée à sa valeur marchande au 1er janvier suivant, et le plafond d'évaluation est réinitialisé. Une propriété que le vendeur possède depuis quinze ans et qui paie 4 200 USD de taxe foncière annuelle peut payer 9 500 USD l'année suivant la vente. Cette divulgation existe précisément pour que l'acheteur ne puisse pas dire plus tard qu'il s'est fié à la facture du vendeur comme prévision.

Divulgation des inondations, F.S. §689.302 (en vigueur octobre 2024, élargie octobre 2025)

C'est le changement le plus significatif dans la loi floridienne sur la divulgation par le vendeur depuis dix ans. Jusqu'au 1er octobre 2024, la Floride n'avait aucune loi exigeant une divulgation écrite de l'historique des inondations. Le fait de savoir si un épisode d'inondation passé devait être divulgué dépendait de la qualification de "vice matériel" sous Johnson v. Davis, et les tribunaux floridiens étaient divisés. Le House Bill 1049, codifié à F.S. §689.302, a éliminé cette incertitude.

Depuis le 1er octobre 2024, les vendeurs de propriétés résidentielles doivent remplir et fournir à l'acheteur un formulaire autonome de divulgation des inondations, au plus tard au moment de l'exécution du contrat. La divulgation n'est pas enfouie à l'intérieur du contrat. C'est un document signé séparément. La version originale de 2024 posait deux questions : si le vendeur avait fait une réclamation d'assurance reliée à des dommages d'inondation sur la propriété, et si le vendeur avait reçu de l'aide fédérale pour des dommages d'inondation.

Depuis le 1er octobre 2025, la divulgation a été élargie par un amendement de 2025. Les vendeurs doivent désormais aussi divulguer toute connaissance de dommages d'inondation à la propriété pendant leur période de propriété, peu importe qu'une réclamation d'assurance ait été déposée. Le qualificatif "fédéral" a été retiré de la deuxième question : toute source d'aide reliée aux inondations doit être divulguée (provincial américain, comté, charité, FEMA ou autre). Florida Realtors a révisé le formulaire, désormais désigné FD-2 avec date de révision 9/2025, pour refléter la portée élargie.

La loi définit "inondation" largement : débordement des eaux intérieures ou marémotrices, accumulation rapide de ruissellement ou d'eaux de surface provenant d'une source d'eau établie (rivière, ruisseau, fossé de drainage), ou périodes prolongées d'eau stagnante provenant de précipitations.

Pour un vendeur canadien d'une propriété côtière ou de basse altitude en Floride, c'est la divulgation qui devrait se trouver en haut du dossier. Le défaut de livrer le formulaire FD-2 avant l'exécution du contrat peut donner à l'acheteur des motifs de résolution, de dommages, et (dans certains cas) de dommages punitifs. L'exposition est significative, et le formulaire prend dix minutes à compléter correctement.

Divulgation du radon, F.S. §404.056(5)

Tout contrat de vente ou de location en Floride pour un bâtiment doit contenir une notification spécifique sur le radon. La loi prescrit le libellé exact, qui commence par "RADON GAS: Radon is a naturally occurring radioactive gas...". Le contrat standard FAR/BAR et les baux de Florida Realtors incorporent ce libellé par défaut, de sorte que la plupart des vendeurs s'y conforment sans y penser. L'exception concerne les ventes privées avec un contrat sur mesure : le vendeur est responsable de s'assurer que le libellé radon est inclus.

Cette divulgation est une notification, pas une obligation d'inspection. Le vendeur n'est pas tenu de tester le radon ni de remédier. Si le vendeur a réellement testé et connaît des niveaux élevés, cette connaissance devient un fait matériel au sens de Johnson v. Davis et doit être divulguée indépendamment.

Érosion côtière, F.S. §161.57

Si la propriété est située au-delà de la Coastal Construction Control Line (CCCL) établie par le Florida Department of Environmental Protection, le vendeur doit fournir une divulgation écrite indiquant que la propriété peut être assujettie à l'érosion côtière et à des règlements fédéraux, étatiques et locaux limitant la construction.

Cette règle s'applique principalement aux propriétés en bord de mer ou proches du rivage. Les cartes du CCCL sont publiques, maintenues par le DEP, et la compagnie de titres signalera généralement si la propriété est du côté mer de la ligne.

Application du code en cours, F.S. §162.06

Si la propriété fait l'objet d'une procédure d'application du code en cours au moment de la mise en vente, le vendeur doit divulguer par écrit l'existence et la nature de la procédure à l'acheteur, fournir copie des plaidoiries ou avis pertinents, et notifier les responsables d'application du code du transfert de propriété imminent.

Cela inclut les travaux non permis dont le vendeur est conscient. Un propriétaire canadien qui a installé une Florida room ou remplacé un toit sans tirer de permis fait face à la fois à une exposition d'application du code et à une obligation de divulgation Johnson v. Davis si l'acheteur découvre l'absence de permis plus tard.

Sommaire de divulgation HOA, F.S. §720.401

Si la propriété est assujettie à une homeowners association obligatoire, le vendeur doit fournir à l'acheteur le HOA Disclosure Summary dans la forme prescrite par la loi. Le sommaire de divulgation doit être livré avant l'exécution du contrat. S'il ne l'est pas, l'acheteur a le droit de résilier le contrat dans les trois jours suivant la réception de la divulgation, ou avant la clôture, selon ce qui survient en premier. Ce droit de résolution ne peut pas faire l'objet d'une renonciation.

Le contrat standard FAR/BAR est jumelé avec le Comprehensive Rider B pour les propriétés HOA, qui incorpore le libellé de divulgation §720.401. Le rider doit être signé en même temps que le contrat principal.

Divulgation de condominium, F.S. §718.503

Le régime de divulgation des condominiums est plus élaboré que le régime HOA. Pour la revente d'une unité de condominium existante, le vendeur doit livrer à l'acheteur les documents du condominium (déclaration, articles d'incorporation, règlements, règles, information financière, foire aux questions et réponses, formulaire de gouvernance). L'acheteur dispose d'un droit de résolution de trois jours à compter de la réception des documents, ou avant la clôture, selon ce qui survient en premier.

Pour une unité neuve achetée du promoteur, l'acheteur dispose d'un droit de résolution de quinze jours après réception des documents d'offre, avec une fenêtre supplémentaire de quinze jours si le promoteur apporte des modifications matérielles défavorables à l'acheteur.

Le contrat standard FAR/BAR est jumelé avec le Comprehensive Rider A pour les propriétés en condominium.

Peinture au plomb fédérale, 42 U.S.C. §4852d (24 CFR Part 35)

Pour tout logement construit avant 1978 (en Floride ou ailleurs aux États-Unis), la loi fédérale exige que le vendeur divulgue les dangers connus liés à la peinture au plomb, fournisse à l'acheteur la brochure approuvée par l'EPA "Protect Your Family from Lead in Your Home", et accorde à l'acheteur une période de dix jours (ou une autre période convenue par écrit) pour effectuer une inspection du plomb.

C'est une loi fédérale qui s'applique dans tous les états. Les sanctions incluent les dommages triplés et des sanctions civiles fédérales par infraction. Le contrat standard FAR/BAR a un addendum séparé sur la peinture au plomb (rider PDF) qui doit être signé quand la propriété est antérieure à 1978.

Section 06Vendeurs de condominiums : SB-4D, milestone inspection et SIRS

Pour un vendeur canadien qui inscrit une unité de condominium dans un immeuble de trois étages ou plus, le paysage de la divulgation a été remodelé par le Senate Bill 4-D (Florida Building Safety Act, 2022), adopté à la suite de l'effondrement de Surfside, puis modifié par SB 154 (2023), HB 1021 (2024) et HB 913 (2025).

En vertu de SB-4D, les immeubles en condominium et en coopérative de trois étages ou plus doivent compléter une Milestone Inspection (Phase 1, avec Phase 2 si une détérioration structurelle substantielle est détectée) à trente ans d'âge (ou vingt-cinq ans pour les bâtiments à moins de trois milles de la côte si les conditions locales le justifient), et tous les dix ans par la suite. Les mêmes immeubles doivent compléter une Structural Integrity Reserve Study (SIRS) tous les dix ans, qui évalue neuf composantes prescrites : toiture, murs porteurs ou éléments structuraux primaires, plancher, fondation, ignifugation et systèmes de protection incendie, plomberie, systèmes électriques, étanchéité et peinture extérieure, fenêtres et portes extérieures.

Pour un vendeur, la conséquence pratique est double. Le prêteur de l'acheteur (et un avocat sophistiqué de l'acheteur) demanderont le rapport de milestone inspection et le rapport SIRS dans le cadre de la diligence raisonnable. Si l'immeuble n'a pas complété son inspection, a des recommandations SIRS non financées, ou fait face à une cotisation spéciale en suspens, le vendeur a une obligation de divulgation Johnson v. Davis en plus des droits de l'acheteur en vertu de §718.503.

Un vendeur de condominium qui remet à l'acheteur des documents qui omettent le rapport SIRS ou qui reflètent des renonciations antérieures aux réserves sans contexte risque à la fois une réclamation pour non-divulgation et un effondrement du financement. Le chemin le plus propre consiste à demander le dossier complet à la gestion de l'association avant l'inscription et à le livrer à l'acheteur à l'exécution du contrat.

Section 07Ce que vous n'avez PAS à divulguer : F.S. §689.25

Le droit floridien contient une seule exclusion expresse pour deux catégories étroites d'information qui ne sont pas considérées comme des "faits matériels" exigeant divulgation. F.S. §689.25 prévoit que le vendeur n'est pas tenu de divulguer que la propriété a été le site d'un homicide, d'un suicide ou d'un autre décès, ni qu'un occupant antérieur était infecté par le VIH ou avait reçu un diagnostic du sida. Ce sont des catégories protégées. Le vendeur ne peut pas être poursuivi pour non-divulgation sur ces seuls motifs.

C'est l'inverse de la règle québécoise, où le formulaire de Déclarations du vendeur de l'OACIQ pose expressément la question des décès survenus dans la propriété. Deux mises en garde importantes s'appliquent. D'abord, si l'acheteur demande directement au vendeur si un décès est survenu ou si un occupant était infecté, le vendeur ne peut pas mentir. La loi enlève l'obligation positive, pas l'obligation de répondre véridiquement quand on est interrogé. Ensuite, l'exclusion ne protège pas le vendeur de l'obligation de divulguer les vices physiques résultant d'un événement survenu sur la propriété (par exemple, des dommages structurels causés par un incendie qui a aussi causé un décès doivent quand même être divulgués, même si le décès lui-même n'a pas à l'être).

Section 08Responsabilité en cas de non-divulgation

Un acheteur qui découvre un vice matériel non divulgué après la clôture dispose de trois recours principaux en vertu du droit floridien. La résolution du contrat et la restitution du prix d'achat (le recours dans Johnson v. Davis lui-même, où les Davis ont récupéré leur dépôt). Les dommages, typiquement le moindre du coût de réparation ou de la diminution de valeur, plus les dommages consécutifs. Les recours pour fraude lorsqu'il y a eu une fausse représentation positive plutôt qu'un simple silence, qui peut justifier des dommages punitifs dans les cas extrêmes.

La prescription est généralement de quatre ans à compter de la date où l'acheteur découvre (ou aurait raisonnablement dû découvrir) le vice, en vertu de F.S. §95.11. Pour la fraude, la période de quatre ans court aussi à compter de la découverte, avec une prescription absolue de douze ans. Pour un vendeur canadien, cela signifie que la responsabilité ne se termine pas à la clôture. Un acheteur qui découvre des dommages d'eau dissimulés trois ans après la clôture peut toujours présenter une réclamation valable.

En plus de la responsabilité civile, les titulaires de licence immobilière qui omettent de divulguer font face à des mesures disciplinaires administratives par le Florida Department of Business and Professional Regulation, et les promoteurs de condominiums et les locateurs font face à des sanctions statutaires en vertu de §718.503 et §83.512 respectivement.

Section 09Comparaison Canada-Floride : référence Québec

L'architecture juridique est fondamentalement différente des deux côtés de la frontière. Le tableau ci-dessous utilise le Québec comme province de référence canadienne, la même convention utilisée ailleurs dans ce manuel. Les rangées équivalentes pour l'Ontario, la Colombie-Britannique et l'Alberta seront ajoutées dans un guide distinct à venir.

Le point pratique le plus important pour un vendeur québécois qui traverse la frontière pour vendre une propriété en Floride est la multiplication des formulaires. Une vente québécoise produit un formulaire DV signé, une promesse d'achat, un acte de vente notarié. Une vente en Floride produit typiquement un contrat FAR/BAR plus le Seller's Property Disclosure plus la divulgation des inondations (FD-2) plus le rider HOA ou condo plus l'addendum fédéral peinture au plomb (le cas échéant). Chacun de ces documents constitue une divulgation distincte avec ses propres conséquences juridiques. Traiter la transaction floridienne comme s'il s'agissait d'un seul document intégré est une des erreurs les plus communes.

Section 10Exemple chiffré : vendeur canadien, condominium à Boca Raton

Profil. Couple québécois, propriétaires depuis 2014 d'une unité de deux chambres dans un immeuble de quinze étages à Boca Raton, à deux rues de la plage (du côté mer du CCCL). Prix de vente 720 000 USD. L'acheteur est un snowbird américain, financé par un prêteur floridien. L'immeuble a été construit en 1986, donc il a quarante ans en 2026. La propriété a fait l'objet d'une réclamation mineure pour infiltration d'eau en 2018 (8 500 USD payés par l'assurance, réparation complétée). Pas d'historique d'homicide, de suicide ou de VIH. Statut antérieur à 1978 : non applicable (construit en 1986).

Divulgations requises.

Exposition du vendeur si la divulgation est incomplète. Si le vendeur québécois remet un Seller's Property Disclosure qui omet la réclamation d'eau de 2018, et que l'acheteur la découvre plus tard via les dossiers municipaux ou la compagnie d'assurance, le recours Johnson v. Davis est simple : connaissance réelle (réclamation payée), matérialité (réparation de 8 500 USD plus risque possible de récidive), non aisément observable (les réparations cosmétiques cachent l'historique), défaut de divulguer. Résultat probable : résolution ou dommages calculés comme coût de réparation plus diminution. Si en plus le vendeur livre le formulaire d'inondation pré-octobre 2025 sans les nouvelles questions, la violation de F.S. §689.302 crée un motif indépendant supplémentaire de résolution.

Section 11Erreurs courantes commises par les vendeurs canadiens

Voici les erreurs récurrentes observées dans les transactions floridiennes de vendeurs canadiens. Chacune est un vecteur de perte bien documenté, pas un cas hypothétique.

1. Traiter "as-is" comme un bouclier complet. Ce ne l'est pas. Johnson v. Davis s'applique peu importe le libellé contractuel. Levy v. Creative Construction Services (1990) et de nombreuses décisions ultérieures le confirment. Une clause "as-is" transfère le coût des vices inconnus à l'acheteur ; elle n'efface pas l'obligation du vendeur de divulguer les vices connus.
2. Laisser l'agent inscripteur remplir seul le formulaire de divulgation. La connaissance personnelle du vendeur est ce qui compte sous Johnson v. Davis. Un agent qui remplit le formulaire sans le passer ligne par ligne avec le vendeur expose le vendeur (et l'agent) à la responsabilité pour les omissions. Le vendeur signe le formulaire ; le vendeur est responsable de ce qu'il dit.
3. Utiliser le formulaire de divulgation des inondations pré-octobre 2025. L'amendement en vigueur le 1er octobre 2025 a ajouté deux questions matérielles (connaissance de dommages d'inondation pendant la propriété, toute source d'aide reliée aux inondations) et a élargi la portée. Un vendeur qui livre l'ancien formulaire est techniquement non conforme. Utilisez le formulaire FD-2 avec la date de révision 9/2025 ou ultérieure.
4. Omettre de divulguer les réclamations d'assurance passées. Les acheteurs en Floride consultent systématiquement un rapport CLUE (Comprehensive Loss Underwriting Exchange). Les réclamations passées sont visibles à l'assureur de l'acheteur peu importe que le vendeur les divulgue ou non. Cacher la réclamation ne fonctionne pas ; cela ne fait que convertir une divulgation routinière en un recours pour fraude.
5. Sauter le libellé radon dans les ventes privées. Lors de l'utilisation d'un contrat sur mesure plutôt que FAR/BAR, les vendeurs omettent parfois le bloc de divulgation du radon. F.S. §404.056(5) s'applique peu importe le format du contrat.
6. Manquer l'addendum peinture au plomb sur les propriétés antérieures à 1978. La règle fédérale a du mordant : sanctions civiles par infraction, plus dommages triplés en litige privé. Le seuil d'âge est l'année de construction, pas l'année de la dernière rénovation.
7. Ne pas demander les rapports de milestone inspection et SIRS avant d'inscrire un condo. Un vendeur de condominium qui inscrit sans avoir d'abord vérifié que l'association a complété (ou est sur la bonne voie pour) MI et SIRS est exposé à un effondrement de la transaction de dernière minute et à un recours Johnson v. Davis si l'acheteur découvre après la clôture que l'immeuble n'est pas conforme.
8. Divulguer en conversation, pas par écrit. Les divulgations verbales ne sont pas une preuve opposable. Les divulgations écrites, signées et horodatées, sont le seul dossier protecteur.

Section 12Liste de contrôle pour le vendeur canadien

La séquence suivante reflète le chemin qu'un agent inscripteur compétent licencié en Floride ferait suivre à un client canadien. Numérotée pour ordre d'exécution.

1. Repérez l'historique des permis de la propriété au département du bâtiment local. Identifiez tout travail non permis à divulguer.
2. Obtenez un rapport CLUE sur la propriété (le vendeur peut demander son propre rapport) pour vérifier les réclamations enregistrées.
3. Confirmez si la propriété est du côté mer du CCCL via la carte du Florida DEP. Si oui, préparez la divulgation §161.57.
4. Si la propriété est en condominium ou HOA, demandez le dossier de divulgation complet à la gestion de l'association : déclaration, règlements, règles, états financiers courants, deux dernières années de procès-verbaux, et (pour les condos de plus de trois étages) le rapport le plus récent de milestone inspection et la SIRS.
5. Si l'année de construction est antérieure à 1978, préparez l'addendum fédéral peinture au plomb et obtenez la brochure EPA pour la livraison.
6. Remplissez personnellement le formulaire FAR/BAR Seller's Property Disclosure (SPDR-3), ligne par ligne. Ne déléguez pas.
7. Remplissez le formulaire de divulgation des inondations (FD-2, révision 9/2025 ou ultérieure). Répondez à chaque question. En cas d'incertitude, documentez pourquoi.
8. Vérifiez que le libellé radon et la divulgation des taxes foncières sont inclus dans votre contrat (texte préimprimé dans FAR/BAR ; à vérifier dans les contrats sur mesure).
9. Divulguez toute action d'application du code en cours en vertu de §162.06, avec copies des plaidoiries et avis au code enforcement board.
10. Faites réviser tous les formulaires par un avocat licencié en Floride avant l'inscription, et de nouveau avant l'exécution du contrat.

Section 13Foire aux questions

La Floride a-t-elle un formulaire de divulgation du vendeur obligatoire à l'échelle de l'État ? Non. La Floride est l'un des rares États sans formulaire de divulgation unique légalement imposé. Le Seller's Property Disclosure FAR/BAR est la norme industrielle de facto mais n'est pas exigé par la loi. La divulgation fédérale peinture au plomb et la divulgation floridienne des inondations (FD-2) sont les seuls formulaires obligatoires, et seulement quand leur condition de déclenchement est remplie.

Si la propriété est vendue "as-is", dois-je quand même divulguer les inondations passées ? Oui. F.S. §689.302 est un mandat statutaire séparé qui opère indépendamment de tout libellé contractuel. "As-is" n'élimine pas l'obligation de divulgation des inondations.

Le propriétaire précédent est décédé dans la maison. Dois-je divulguer cela ? Non, sauf si l'acheteur demande directement. F.S. §689.25 exclut expressément les décès des divulgations requises. S'il est interrogé directement, le vendeur ne peut pas mentir.

Le sommaire de divulgation HOA n'a pas été livré avant l'exécution du contrat. Que se passe-t-il ? L'acheteur a le droit de résilier le contrat dans les trois jours suivant la réception de la divulgation, ou avant la clôture, selon ce qui survient en premier. Ce droit ne peut faire l'objet d'une renonciation.

Je vends ma propriété en Floride à ma nièce dans une transaction privée. Ces règles s'appliquent-elles toujours ? La plupart oui. Johnson v. Davis s'applique à toute vente résidentielle. F.S. §689.302 (inondations), §689.261 (taxes), §404.056 (radon), et la règle fédérale peinture au plomb s'appliquent peu importe qu'un courtier soit impliqué. La divulgation HOA §720.401 s'applique aussi. La fenêtre de résolution de condominium en §718.503 s'applique également.

Le vice a été divulgué dans une inscription antérieure il y a cinq ans. Cela compte-t-il aujourd'hui ? Non. La divulgation doit être faite à l'acheteur actuel dans la transaction actuelle. Le dossier d'inscription antérieur ne se transfère pas.

J'ai acheté la propriété il y a six mois et je n'y ai jamais vécu. Suis-je quand même responsable sous Johnson v. Davis ? Oui, pour tout vice matériel que vous connaissez réellement. Votre durée de propriété réduite est un point de preuve sur l'élément de connaissance réelle, pas une défense catégorique.

Quelle est mon exposition si je découvre après la clôture que j'ai oublié un vice ? Votre connaissance au moment de la divulgation est ce qui compte. Si vous ne saviez véritablement pas, aucun recours sous Johnson v. Davis n'est ouvert. Si vous saviez et avez omis de divulguer, l'acheteur dispose de quatre ans à partir de sa découverte (ou date raisonnable de découverte) pour poursuivre en résolution, dommages, ou fraude.